La Junta Directiva (BOD) puede rechazar continuamente al comprador potencial por cualquier motivo que pueda evocar. si tu precio tu apartamento demasiado bajo, la junta no estará contenta y rechazará al solicitante. Otra razón para el rechazo puede ser el historial laboral. Los BOD quieren compradores con estabilidad laboral y no es raro que los posibles compradores con suficientes activos sean rechazados porque cambiaron de trabajo cada pocos años. ¿Tiene buenos ingresos y muchos bienes pero un mal historial de crédito? Es poco probable que el BOD acepte su solicitud. Un buen corredor examinará el historial financiero de un cliente para asegurarse de que no haya señales de alerta que atraigan un rechazo por parte del BOD.
Algunos BOD aceptarán un pied-a-terre mientras que otros analizan el concepto caso por caso; algunos BOD no considerarán la idea de un New York minuto. El corredor debe tener una comprensión clara de las reglas de un posible edificio antes de seguir adelante con una oferta del comprador.
Si el comprador potencial requiere un garante, es dudoso que el BOD acepte el acuerdo y es probable que los BOD requieran algunos años de declaraciones de impuestos, así como verificación de ingresos y activos. Algunas cooperativas aceptarán figuras públicas de alto perfil, mientras que otras no quieren que se preste atención a su edificio y les preocupan los accionistas que puedan perturbar su paz, tranquilidad y seguridad.
La mayoría de los BOD ya no se oponen a que los accionistas trabajen en sus apartamentos, siempre que sus ocupaciones no impliquen una puerta giratoria de clientes, creando tráfico en los vestíbulos y barbacoas en los patios traseros.
Un escritor puede estar bien, un psicoterapeuta puede ser rechazado y un artista discográfico definitivamente no encontrará aceptación. Es posible que el edificio no admita mascotas; incluso si se permiten mascotas, es probable que haya limitaciones en cuanto al tamaño, la cantidad de perros o la raza. En algunos edificios no se permiten pitbulls, mastines ni rottweilers, mientras que en otros no se permiten perros de más de 50 libras.
Aunque el paquete de la Junta puede estar completo y una entrevista programada, la Junta puede continuar solicitando documentos para aclaración, un depósito en garantía precondicionado o un cambio en el producto hipotecario. Si el comprador no puede o no quiere aceptar las demandas complementarias, es probable que la Junta Directiva rechace al solicitante.
Una solicitud frecuente de los BOD es de uno a tres años de mantenimiento en custodia. Si la junta cree que el posible comprador no tiene suficientes finanzas sólidas, la junta puede decidir aprobar la compra solo si el comprador acepta la demanda de mantenimiento que se depositará en una cuenta de depósito en garantía. Una vez que el residente tenga un historial de cumplimiento de obligaciones financieras, la cuenta de depósito en garantía se disolverá y se devolverán los fondos. Si no se acepta la solicitud de alimentos, la persona será rechazada.
El comprador podría ser rechazado por entrevistarse mal. Quizás el solicitante llegó tarde o se vistió de manera inapropiada o hizo preguntas a la junta que consideró inapropiadas (es decir, política de subarrendamiento, instalación de una sala de juegos para niños). Las solicitudes de cambios deben esperar hasta que el solicitante viva cómodamente en su nuevo hogar.
Cuando finalmente se apruebe un comprador, prepárese para pagar un impuesto adicional al BOD. Esta es una tarifa pagada al edificio cuando vende y no se puede evitar. Cada vez que alguien vende, el impuesto de inversión se deposita en la cuenta bancaria del edificio y los accionistas son propietarios parciales de esa cuenta. Los ingresos por impuestos invertidos pueden ayudar a reducir las tarifas de mantenimiento. Un impuesto de inversión común es el 2 por ciento del precio de venta.
© Dra. Elinor Garely. Este artículo protegido por derechos de autor, incluidas las fotografías, no se puede reproducir sin el permiso por escrito del autor.
Las series:
Parte 1. Ciudad de Nueva York: Es un buen lugar para visitar pero… ¿De verdad quieres vivir aquí?
Parte 2. Cooperativas en crisis
Parte 3. ¿VENDER UNA COOPERATIVA? ¡BUENA SUERTE!
Próximamente:
Parte 4. DONDE VA TU DINERO
Parte 5. ANTES DE CAVAR EL POZO DEL DINERO
QUÉ QUITAR DE ESTE ARTÍCULO:
- Si el comprador potencial requiere un garante, es dudoso que el BOD acepte el acuerdo y es probable que los BOD requieran algunos años de declaraciones de impuestos, así como la verificación de ingresos y activos.
- Si la junta cree que el posible comprador no tiene finanzas suficientemente sólidas, la junta puede decidir aprobar la compra sólo si el comprador acepta que la demanda de mantenimiento se coloque en una cuenta de depósito en garantía.
- Aunque el paquete de la Junta puede estar completo y programarse una entrevista, la Junta puede continuar solicitando documentos para aclaraciones, un depósito en garantía precondicionado o un cambio en el producto hipotecario.
