Antes de cavar el pozo de dinero cooperativo

Mira antes de saltar del acantilado

1. Plan de capital para el edificio

2. Mejoras de capital (historial pasado y planes futuros, incluidas estimaciones de costos y marco de tiempo)

3. Hipoteca para el edificio (cuáles son los términos/condiciones/opciones de renovación)

4. Contrato de gestión (empresa que actualmente tiene contrato de gestión; costes/servicios)

5. Encuesta de asbesto en espacios públicos y de apartamentos.

6. Marcos de ventanas podridos en sótanos y otros espacios públicos que pueden ser puntos de entrada para roedores/insectos y daños por agua

7. Medidores de agua/electricidad. Se deben revisar los costos de cada año. ¿Los costos son similares año a año?

Paquete de aplicación. Cabezas ARRIBA (Camino ARRIBA)

Hay tres términos que todo comprador potencial de una cooperativa debe memorizar: pago inicial, relación deuda-ingresos y liquidez posterior al cierre.

•             Obstáculo uno: El pago inicial es la porción inicial en efectivo que el comprador paga al vendedor y el monto restante lo financia un banco u otro prestamista. Las cooperativas quieren que los propietarios tengan equidad en sus hogares. Un pago inicial puede oscilar entre el 20 y el 50 por ciento (no es universal). Algunos edificios de alto nivel pueden insistir en compras en efectivo sin permitir financiamiento.

•             Obstáculo dos: Relación deuda-ingresos. La cantidad de la deuda mensual de un comprador dividida por su ingreso mensual. Para muchas cooperativas, la proporción permisible de deuda a ingresos alcanza un máximo de 25 a 30 por ciento. Muchas juntas también analizan el panorama financiero general. Si alguien está en el Seguro Social y gana solo $ 2100 por mes, pero tiene $ 10 millones en el banco o inversiones, la relación deuda-ingreso podría no ser un problema. 

•             Obstáculo tres. Liquidez posterior al cierre. La cantidad de dinero disponible para el posible comprador después de hacer un pago inicial. Esto puede incluir efectivo en el banco, fondos de mercado de dinero y/o acciones, cartera de acciones, letras del Tesoro, certificados de depósito (considerados líquidos). Las cuentas IRA y otras cuentas de jubilación no se consideran líquidas, ni tampoco las pólizas de seguro de vida, las acciones no invertidas o la propiedad personal (es decir, bienes raíces, obras de arte).

La regla general: el comprador debe tener suficiente efectivo disponible para pagar la hipoteca y el mantenimiento durante dos años en caso de que sus ingresos terminen por algún motivo, como un despido laboral o una enfermedad.

Las juntas a veces se conforman con un año de liquidez y un año de efectivo colocado en depósito en garantía, lo que permite a un posible comprador recaudar fondos en garantía mediante la venta de activos líquidos con anticipación y brinda tranquilidad a las juntas.

Algunas juntas informarán a los corredores y compradores sobre sus requisitos numéricos por adelantado para evitar el tiempo y los problemas de investigar a las personas con pocas posibilidades de aceptación. Otras juntas no tienen requisitos absolutos y emiten juicios caso por caso.

Riesgos vs. Recompensas

Todas las compras conllevan riesgo. En el caso de comprar una cooperativa de la ciudad de Nueva York, muchos factores no están bajo el control del comprador, incluido un edificio mal administrado, una junta cooperativa perezosa o personal del edificio inadecuado o sin capacitación. Los accionistas pueden tener que lidiar con evaluaciones especiales inesperadas impuestas por el BOD para reparaciones importantes de edificios que no fueron anticipadas y los pagos de mantenimiento pueden aumentar más rápido que la inflación. El BOD puede cambiar el subarriendo u otras políticas, imposibilitando el alquiler de apartamentos y/o la propiedad de mascotas. Vender su apartamento puede ser un desafío debido a los rechazos arbitrarios de la junta de posibles compradores porque un miembro de la junta le guarda rencor.

Avanzando

Has encontrado el apartamento de tus sueños. Su abogado, contador, diseñador de interiores, arquitecto y familia están todos en la misma página. Usted y el propietario han llegado a un acuerdo sobre el precio de venta y ahora es el momento de cerrar.

Hora de cerrar

El tiempo de cierre de la cooperativa en la ciudad de Nueva York puede tomar de 2 a 3 meses desde el momento en que se firma el contrato de compra; sin embargo, en el mundo REAL, el tiempo que se tarda en cerrar depende de una serie de factores y puede estar fuera del control directo del comprador:

1. Toda la compra en efectivo comprando un apartamento patrocinador. Planee en 2-3 meses (o menos)... pero,

2. Comprar de un patrimonio con un abogado inexperto – retraso

3. El paquete de la junta cooperativa puede estar incompleto o contener errores: demora

4. El agente administrativo tarda en revisar la solicitud y pospone el envío a la junta – retraso

5. La junta directiva de la cooperativa está revisando muchas ventas y están compitiendo por la atención del BOD: retraso

6. Paquete de pensión presentado durante un período de vacaciones – retraso

7. Conflictos de programación de entrevistas (usted y el BOD) – retraso

8. BOD no puede tomar una decisión – retraso

9. El vendedor o el comprador no cooperan: demora

Costos de Cierre

•             Costes legales. Rango de $ 1,500- $ 4,000. Por lo general, se paga al cierre de la transacción. Puede haber una tarifa adicional para el abogado del banco ($1,000).

•             Impuesto a la mansión. El umbral para el impuesto de mansión en la ciudad de Nueva York es de $1,000,000 (es poco probable que una mansión se venda a este precio). Técnicamente, el impuesto se considera un impuesto de transferencia, pagado por el comprador en propiedades iguales o superiores a $ 1,000,000. El monto del impuesto varía y es una tasa gradual que comienza en un 1 por ciento y aumenta según los rangos de precios de compra hasta un máximo de 3.9 por ciento para propiedades de $25,000,000 o más.

•             Seguro de título (Solo condominios). Comprar un condominio y obtener una hipoteca requiere un seguro de título y generalmente cuesta el 0.45 por ciento del precio de compra. Se adquiere para proteger a los compradores y prestamistas contra reclamos del título de la propiedad antes de ser dueños de la casa.

•             Registro de hipotecas Impuestos (Solo Condominios). Esto requiere que los compradores paguen 1.8 por ciento sobre montos hipotecarios menores a $5,000,000 y 1.925 por ciento sobre montos hipotecarios superiores a $500,000. Este es el monto del préstamo y no el precio de compra. Para un apartamento promedio en Manhattan por $2,000,000 con un pago inicial del 20 por ciento, hay un cargo de 1.925 por ciento sobre el monto del préstamo de $1,600,000 de aproximadamente $30,800 solo para el impuesto de registro de la hipoteca.

•             Flip Tax (Cooperativas). Esta es una tarifa de transferencia pagada a la cooperativa durante una transacción de venta de apartamento en cooperativa. La tarifa no es técnicamente un impuesto y, por lo tanto, no es deducible como impuesto a la propiedad. El monto del impuesto flip y quién lo paga (comprador o vendedor) varía de una cooperativa a otra. La información generalmente se describe en las leyes de arrendamiento de propiedad o cooperativa de edificios.

•             Cuotas adicionales. Gastos de hipoteca, gastos de registro, imprevistos, etc.

•             Impuestos de transferencia del estado de Nueva York y de la ciudad de Nueva York (Únicamente Condominios de Nuevo Desarrollo). (prevu.com)

Finalmente

Cuando el trato finalmente se completa, el comprador le da su dinero al vendedor. El vendedor le da al comprador la escritura (para condominios) o el contrato de arrendamiento de propiedad (para cooperativas) y todos continúan con sus vidas.

Una nota final

Me mudé a la ciudad de Nueva York por mi salud.

Soy paranoico, y era el único lugar donde mis temores estaban justificados. (Anita Weiss)

© Dra. Elinor Garely. Este artículo protegido por derechos de autor, incluidas las fotografías, no se puede reproducir sin el permiso por escrito del autor.

Las series:

Parte 1. Ciudad de Nueva York: Es un buen lugar para visitar pero… ¿De verdad quieres vivir aquí?

Parte 2. Cooperativas en crisis

Parte 3. ¿Vender una cooperativa? ¡Buena suerte!

Parte 4. Co-ps: adónde va tu dinero

Por último, pero no menos importante:

Parte 5. ANTES DE CAVAR EL POZO DEL DINERO COOPERATIVO