A medida que los precios de las propiedades caen en Europa, es posible que las posibilidades de ser propietario de una casa de vacaciones en el extranjero nunca sean mejores. Y con la libra esterlina luchando contra las monedas extranjeras, tocando un mínimo de seis meses frente al euro el jueves, puede ser prudente comenzar a moverse más temprano que tarde. Pero, ¿dónde están las gangas?
Las últimas cifras sugieren que los viejos favoritos Francia y España están recuperando su popularidad entre los compradores de casas de vacaciones. Pero el panorama no es tan positivo para los inversores que desean un rendimiento considerable de sus compras, y algunos antiguos puntos de acceso europeos ahora lucen decididamente fríos.
Según la firma hipotecaria extranjera Conti, el 31 por ciento de las consultas que ha recibido en lo que va de año han sido sobre propiedades en Francia, mientras que más de una quinta parte fueron sobre España. Clare Nessling, directora de Conti, dice que los compradores se aferran a áreas que conocen y en las que confían, y dan la espalda a territorios más aventureros como Bulgaria, Turquía y Dubai.
España mantiene su popularidad entre los compradores de casas de vacaciones en el Reino Unido, ya que los precios han caído fuertemente debido a un exceso de oferta de propiedades en el mercado. En algunos casos, los precios en la Costa del Sol se han desplomado en un 40 por ciento desde el pico en 2006/7.
Eso significa que para aquellos que siempre han soñado con comprar un lugar al sol pero se han desanimado por el costo, ahora es el momento de echar un vistazo.
El exceso de propiedades en el mercado español ha llevado a una empresa del Reino Unido a lanzar un servicio específicamente para tratar de encontrar compradores para propiedades “en dificultades”, típicamente embargos, sucesiones o propiedades parcialmente intercambiadas.
La empresa inmobiliaria en línea, whitehotproperty.co.uk, comercializa actualmente alrededor de 4,000 propiedades en dificultades en los destinos turísticos populares con, en algunos casos, importantes descuentos. En un ejemplo, un apartamento dúplex de cuatro dormitorios y dos baños en Torrevieja se redujo a 118.400 euros (102,068 libras esterlinas), un descuento del 27 por ciento sobre el precio de venta original.
Del mismo modo, una villa de tres dormitorios con piscina en un punto de acceso turístico como las Costas se puede comprar por 400,000 €. Habría costado alrededor de 650,000 € a la altura del mercado hace tres años.
Stuart Law, director ejecutivo de la firma internacional de inversión inmobiliaria Assetz, atribuye el continuo interés de los compradores de viviendas británicos a España a su proximidad al Reino Unido, su clima soleado y la abundancia de playas de arena.
La adición de precios de propiedad relativamente bajos significa que los británicos están en una buena posición para comprar en España, siempre que no esperen aumentos de precios de grado inversor. Dado que la oferta supera a la demanda, la situación no es atractiva para el promotor inmobiliario profesional que depende de rendimientos sólidos durante un período relativamente corto.
Law dice: “España es un lugar muy difícil para comprar desde el punto de vista de la inversión, especialmente si está interesado en cubrir todos sus costos con el alquiler. El exceso de oferta está afectando el mercado de alquiler y el tipo de cambio no ayuda.
“Si alguien ha puesto su mente en una casa de vacaciones que no va a alquilar, entonces España es ideal, y el mismo problema que causaría un problema a un inversor es lo que está ayudando a bajar los precios. Hay una gran variedad de opciones y también muy buenos precios ".
Sin embargo, aunque España puede tener mucho atractivo, el mercado inmobiliario continental europeo en su conjunto aún no se ha recuperado. Los Países Bajos, Dinamarca, Eslovenia y Eslovaquia han experimentado caídas de dos dígitos en el precio de la vivienda durante el segundo trimestre del año.
Pero la principal historia de terror es Bulgaria. El antiguo punto de acceso en los Balcanes es ahora un área prohibida tanto para los prestamistas como para los compradores, y los datos del registro de la propiedad muestran que las transacciones inmobiliarias cayeron un 35% interanual en el primer semestre de 2009.
Los precios de la tierra en la zona del Mar Negro, anteriormente de moda, cayeron en un promedio del 40 por ciento en los primeros ocho meses de 2009 en comparación con el mismo período en 2008, según la Federación Internacional de Bienes Raíces de Bulgaria. Todas las principales ciudades y centros turísticos costeros de Bulgaria, incluidas Sofía, Varna y Samokov, así como el centro turístico de invierno Borovets, registraron descensos del 50% en la región durante el mismo período.
Stuart Law advierte a los británicos que eviten Bulgaria a toda costa. Él dice: “Es simplemente horrible; ¿Dónde está el fondo del mercado? Nuestra pregunta siempre ha sido '¿por qué te molestarías?' Hay muchos lugares mejores, más cercanos, más bonitos o igual de baratos. Comparando España con Bulgaria… realmente no hay otra opción. ¿España cumple casi todos los requisitos y está mucho más cerca y es más fácil? ”
Sugiere que si los compradores potenciales de casas de vacaciones quieren ir más lejos, deberían considerar los EE. UU., Donde se pueden encontrar algunas gangas. “Cualquiera que alguna vez haya aspirado a ser propietario de una casa de vacaciones en Florida y no haya mirado recientemente se va a quedar realmente sorprendido por lo que podría conseguir. Hemos visto casas adosadas en Orlando en complejos turísticos de primera a 50,000 € - 70,000 € ".
Una razón por la que muchos están evitando Europa en este momento es el estado de la libra esterlina. Durante los dos últimos años ha habido una volatilidad sin precedentes en los mercados de divisas, con el valor de la libra esterlina fluctuando en más del 30 por ciento frente al euro. La libra se compra actualmente alrededor de 1.1 euros, y muchos analistas de divisas predicen que la paridad se producirá muy pronto.
Stephen Hughes, director de Foreign Currency Direct, teme que la libra esterlina esté “colapsando”. Argumenta que los operadores de divisas están de acuerdo en una cosa: "es probable que la libra esterlina caiga rápido y lejos".
Si es probable que se produzcan más caídas, ¿qué deberían hacer los compradores de vivienda europeos actuales o potenciales para protegerse? Mark Bodega, director de la corredora de divisas HiFX, recomienda que las personas que buscan comprar en el extranjero deberían considerar un "contacto directo". “Esto le permite comprar divisas ahora y pagarlas más tarde”, explica. "Deberá pagar un depósito del 10 por ciento ahora y el saldo del 90 por ciento al vencimiento del contrato, pero permite a los clientes fijar un tipo de cambio hasta por un año".
Julian Cunningham, de los agentes inmobiliarios internacionales Knight Frank, aconseja a los vendedores británicos en el continente que reduzcan sus precios de venta. Él dice: “El vendedor inteligente está transfiriendo cualquier ganancia monetaria al comprador potencial en forma de un precio de venta reducido. Pero sin transferir un cierto porcentaje de esa ganancia al comprador potencial, hace que sea mucho más difícil cerrar el trato ".
El paraíso de las casas de vacaciones: por qué Francia sigue siendo el número uno
No es difícil ver por qué Francia sigue siendo la opción más popular para los británicos. De fácil acceso por carretera, ferrocarril y aire, los compradores potenciales no están únicamente a merced de las aerolíneas de bajo coste. Los precios de la vivienda se han mantenido resistentes en Francia en comparación con el Reino Unido, y la financiación hipotecaria también es mucho más atractiva.
Nessling dice: “En Francia, los prestamistas siempre han sido un poco más cautelosos. Ciertamente, no han adoptado la visión extrema de la mayoría de los prestamistas del Reino Unido. A lo largo de la crisis crediticia, todavía hemos podido obtener hipotecas al 100% en Francia para préstamos superiores a 250,000 euros ”.
Más de las cuatro quintas partes de las hipotecas en Francia son fijas y la mayoría de las nuevas hipotecas se fijan durante al menos un año. Esta estrategia de préstamos es otra razón por la que el mercado inmobiliario francés está, en general, funcionando mejor que en Gran Bretaña.
A pesar de un período de caídas de precios de la vivienda en el país el año pasado, los precios en Francia aumentaron un 3.9 por ciento en el segundo trimestre de este año, según la Asociación Nacional Francesa de Agentes Inmobiliarios.
Stuart Law, director ejecutivo de la firma internacional de inversión inmobiliaria Assetz, está de acuerdo en que los prestamistas hipotecarios en Francia han mantenido sus criterios en gran medida sin cambios, argumentando que debido a que otorgan préstamos basados en la asequibilidad, se ha evitado un auge insostenible de precios en Francia. Él dice: "En el sur de Francia, los precios apenas se han tambaleado porque los bancos no creen que tengan un riesgo sustancial allí".
