Charla ejecutiva de eTN: Fannie Mae VP dice la verdad

Anteriormente llamada Asociación Hipotecaria Nacional Federal o FNMA, Fannie Mae se estableció en 1938. Su objetivo inicial era estimular la industria de la vivienda después de la Gran Depresión. También creó el primer mercado secundario de préstamos hipotecarios residenciales. En 1968, Fannie Mae se convirtió en una corporación privada, accionista y regulada por el gobierno, cuyas acciones cotizan en la Bolsa de Valores de Nueva York.

Fannie Mae mantuvo el flujo de capital de bajo costo a los acreedores hipotecarios de todo el país y no presta directamente a los compradores de viviendas; en cambio, hace negocios con los prestamistas para asegurarse de que no se queden sin fondos hipotecarios. Fannie Mae ofrece a grandes constructoras y compañías de bienes raíces compromisos maestros por montos de $25 millones y más para fondos con hasta 12 meses de anticipación.

Como ha visto el mercado recientemente, tanto Fannie Mae como Freddie Mac experimentaron problemas. En las últimas semanas, el gobierno decidió poner a Fannie Mae bajo tutela para proporcionar liquidez a la asociación en un momento de tensión sin precedentes. Más importante aún, el gobierno abordó sus cuestiones sobre capital, tesorería y el regulador de Fannie, la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda, que acordó establecer un acuerdo de compra de acciones preferentes para financiar hasta 100 mil millones de dólares de cada entidad mencionada anteriormente, según Kenneth Bacon, vicepresidente ejecutivo. presidente de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Fannie Mae.

“Como hemos experimentado muchas pérdidas, un inversor con deuda en valores respaldados por hipotecas se sentiría seguro del capital disponible y de la capacidad de permanencia de nuestra agencia. El segundo paso que dieron fue crear una nueva línea de crédito garantizado no sólo para Fannie Mae y Freddie Mac, sino también para el Sistema Federal de Préstamos Hipotecarios, porque al gobierno le preocupaba que si la agencia salía a emitir deuda, y los mercados de deuda Debido a los desbordamientos, ya no podemos acceder a la financiación”, dijo Bacon, explicando que debido a estos acontecimientos, Fannie Mae ahora tiene fuentes de capital, liquidez asegurada y la promesa del gobierno de comprar sus valores respaldados por hipotecas, de vez en cuando. si la agencia les pusiera el precio justo en el mercado.

Dado que el gobierno aportó los fondos, ahora ha decidido tener control administrativo sobre Fannie Mae. Para el inversionista, esto significa que la agencia está muy activa, dijo Bacon. “Nos gustaría ver crecer nuestra cartera este año. Más importante aún, cómo ha reaccionado el mercado, la clave es ajustar su diferencial sobre nuestra deuda. Pudimos ahorrar $ 7 mil millones de deuda con la emisión, suscrita en exceso a $ 9 mil millones, las ofertas más grandes que hemos hecho. Los primeros indicios dicen que esto está funcionando”, dijo el vicepresidente de Fannie Mae.

Según la asociación de banqueros hipotecarios, a finales de junio de 64 la tasa de morosidad en las viviendas unifamiliares ascendía al 2008 por ciento de todos los préstamos pendientes, es decir, 129 puntos más que el año pasado. Los préstamos sobre ejecuciones hipotecarias alcanzaron este año el 2.75 por ciento, el doble que la tasa del año pasado. La tasa de ejecuciones hipotecarias de Fannie Mae fue más baja, del 1.36 por ciento al final del segundo trimestre, pero las tasas siguen siendo el doble que las del año pasado. “Claramente, el mercado está en problemas. Inicialmente esperábamos que los precios disminuyeran entre un 7 y un 9 por ciento, pero después de un seguimiento, vemos que el rango superior sube a entre un 15 y un 19 por ciento. Si así fuera, sigue siendo crítico que el crédito se congele. Es necesario hacer más con la liquidez y que la suscripción de Fannie se haga correctamente. También vemos que la era de “ningún pago inicial o poco pago inicial en las hipotecas” ha terminado. También poner capas de riesgos en los préstamos unifamiliares, cuando tenían un segundo préstamo, o una hipoteca de tasa ajustable o solo interés, y tantas cosas que los consumidores no entendían, son cosa del pasado”, dijo Bacon.

Agregó que dedicarán más tiempo a eliminar el fraude.

Es igualmente importante arrojar luz sobre el mercado del alquiler, un mercado enorme que a finales de 850 tenía una deuda multifamiliar pendiente de pago de 2007 mil millones de dólares. hipotecas financiadas. Fannie Mae espera que la cantidad sea inferior a 36 millones de dólares este año.

“Este mercado ha desaparecido de la faz de la tierra porque con tasas de morosidad en los préstamos multifamiliares de CMBS de alrededor de 120 puntos básicos; la morosidad en el negocio de 170 mil millones de dólares de la cartera de Fannie Mae es de sólo 11 puntos básicos. Si bien el volumen general ha aumentado, dado que Fannie y Freddie han dominado este mercado, nuestro volumen ha aumentado. Este año, obtuvimos $22 mil millones en financiamiento multifamiliar en la primera mitad del año. Otros actores como Wachovia, Deutsche Bank, Wells Fargo o PNC, entregaron 18 millones de dólares de esos 20 millones de dólares; lo consideraron un buen modelo de negocio; Tienen recurso sobre el préstamo y comparten el riesgo con nosotros. Como hubo suficientes explosiones en el mercado de hipotecas comerciales, la gente ajustó el sistema para evitar que eso sucediera”, dijo Bacon refiriéndose al hecho de que, dado que muchos habían sido afectados por el problema de las hipotecas comerciales en el pasado, estaban preparados para este evento. Mientras que en el mercado de viviendas unifamiliares, la gente relajó su suscripción porque no recuerdan el año 1990, cuando ocurrieron eventos similares. La razón por la que las tasas de morosidad han sido tan bajas es porque la relación préstamo-valor promedio fue del 67 por ciento en las nuevas originaciones; los índices de cobertura del servicio de la deuda están por encima de 120. “Y la forma en que suscribimos en Fannie Mae, no miramos el alquiler sino los cobros pasados. Somos muy conservadores ya que nuestros programas comenzaron a partir de las cenizas de la década de 1980, manteniendo la cartera en funcionamiento”, dijo.

Al evaluar el mercado actual, Bacon cree que la vacante en el mercado multifamiliar está por debajo del 7 por ciento. “Nos sentimos bien con el mercado, pensando que la población estadounidense sigue aumentando las tasas de natalidad y la inmigración. Fannie Mae ve un perfil demográfico moviéndose cada vez más hacia el estado de alquiler en los próximos dos años. También veremos a muchas personas mayores vender sus casas y aceptar mudarse a una instalación de vida independiente que tiene menos mantenimiento y menos problemas de desgaste para ellos a medida que envejecen”, agregó.

Lo que más preocupa a Fannie Mae es el “cuestionable” crecimiento del empleo en momentos como estos, más “actos fortuitos” como huracanes, recesiones y las tasas de transacción (la gran división entre compradores y vendedores debido a las tasas de capitalización que habían sido extremadamente bajo, entre el 6 y el 7 por ciento, que eran insostenibles). “Estamos empezando a ver lo contrario en la media, es decir, las tasas de capitalización son cada vez más bajas que las tasas de deuda, lo que marca una enorme diferencia entre las perspectivas del comprador y del vendedor, cuyos valores a veces alcanzan una diferencia de precio del 15 por ciento debido a la brecha. Hay mucho capital social por ahí, para todos los países en auge del BRIC (Brasil, Rusia, India, China), que los inversores preferirían optar por acciones extranjeras mejores que las que Estados Unidos puede ofrecer. Por eso los inversores se lo piensan dos veces”, afirmó.

Es un poco surrealista ver una alta delincuencia en las casas de las personas. “Pero cuando miras oficinas y departamentos, no es tan malo. En esencia, las viviendas multifamiliares están funcionando bien, pero esperamos ver un mercado más pequeño donde las personas busquen un terreno común para las tasas de capitalización. Con la crisis crediticia, veríamos que las tasas de capitalización fuera de Nueva York aumentarían entre un 6 y un 6.5 por ciento al final del año”, dijo Bacon.

Hay una verdadera razón para preocuparse por el estado del mercado crediticio estadounidense. “Pero creo que, si analizamos el mercado, todas las afirmaciones/generalizaciones no son del todo ciertas. Tenemos mercados unifamiliares que son malos, pero a algunos segmentos les está yendo bien en algunas partes del país. Ya existen fundamentos de largo plazo en términos de crecimiento demográfico. Hay muchos aspectos positivos, incluido el hecho de que el gobierno haya decidido actuar sobre nuestros problemas de manera contundente y clara. Por lo tanto, creo que habrá una fuerte liquidez en las hipotecas de vivienda a través de Fannie Mae”, dijo.

Para cerrar, el vicepresidente de Fannie Mae dijo: “Espero que esto encienda la actitud que vimos después del 9 de septiembre, porque al final del día, los mercados se mueven por las emociones de las personas. Si la gente es pesimista y negativa, los mercados nunca mejorarán. Con suerte, la gente reavivará su optimismo en la verdadera característica del mercado estadounidense y llevará a la gente a dar un paso atrás y comenzar a hacer transacciones”.