El comunicado de prensa fue directo. Jensen Infrastructure, una empresa de ingeniería y construcción de hormigón prefabricado con trayectoria desde 1968, pagó 46 millones de dólares por 100 acres en la esquina de la calle 30 y la avenida G en Lancaster, California. Proficiency Capital está desarrollando una planta de 400,000 pies cuadrados construida a medida en el terreno, ubicado en el Corredor Industrial Fox Field con acceso directo a la Ruta Estatal 14. La construcción comienza este trimestre y está programada para finalizar en marzo de 2027. La planta dará servicio a todo el sur de California y a parte de Nevada.
El lanzamiento también es una señal. En comparación con las noticias inmobiliarias de la última década en el sur de California, la transacción de Jensen pertenece a una categoría de operaciones que no existían a esta escala hace cinco años: fabricantes que pagan precios elevados por grandes terrenos en el desierto, no para almacenes ni centros de datos, sino para producción. Esta tendencia se ha observado en algunos anuncios puntuales durante un par de años. La cifra de Jensen, 46 millones de dólares por un solo terreno, con una inversión similar en la construcción, hace que sea difícil ignorarla.
Últimamente, los titulares sobre energía han acaparado la atención. Se ha hablado mucho sobre la demanda de IA en la red eléctrica, las instalaciones de almacenamiento de baterías y el papel del desierto alto en la infraestructura de energía limpia de California. Sin embargo, se ha hablado menos de que la misma geografía que hace que el desierto alto sea atractivo para la infraestructura energética también lo hace atractivo para la industria manufacturera, y ambas tendencias se refuerzan mutuamente. Se está construyendo capacidad de generación de energía. Se están planificando viviendas para la fuerza laboral. Se está modernizando la infraestructura logística. Los fabricantes se están instalando porque los insumos que necesitan llegan al mismo tiempo.
Las empresas dedicadas a la adquisición de terrenos llevan años preparándose para alguna variante de esta situación. Empresas VelurUna empresa inmobiliaria privada que ha estado adquiriendo terrenos en los corredores de alto crecimiento del sur de California desde mucho antes del ciclo actual, partía de la premisa de que los condados del interior absorberían la próxima generación de desarrollo industrial a medida que los mercados costeros se quedaran sin espacio. La premisa era correcta en cuanto a la dirección. Lo que subestimó, al igual que la mayoría de los pronósticos previos a la pandemia, fue la velocidad. El corredor de Lancaster, Palmdale y Victor Valley ha comprimido aproximadamente quince años de absorción industrial prevista en cerca de cinco.
Vale la pena analizar detenidamente las instalaciones de Jensen, ya que no se ajustan al perfil habitual de los terrenos industriales del sur de California. No se trata de un proyecto logístico, ni de un centro de datos, ni de una instalación de energía renovable. Es una planta de fabricación regional de hormigón prefabricado, un tipo de instalación que la mayoría de los analistas suponían que no volvería a ubicarse en California a esta escala, dada su estructura de costes. Eric Jensen, director ejecutivo de la empresa, presentó la elección en el anuncio como una continuación del giro estratégico de la compañía, de Jensen Precast a Jensen Infrastructure, lo que indica una mayor amplitud de alcance y nuevos mercados. Matt Englhard, presidente de Proficiency Capital, calificó el proyecto como una instalación histórica para la principal empresa de prefabricados del país. Hunter McDonald, de JLL, quien representó a Jensen, atribuyó la elección de Lancaster a la postura favorable a los negocios de la ciudad y a su proximidad logística a Los Ángeles.
La razón implícita detrás de esas citas es que las cifras han cambiado. La demanda de construcción en California, impulsada por el gasto en infraestructura, la reconstrucción de viviendas tras incendios, la construcción de centros de datos y grandes proyectos de transporte, es tan alta que la proximidad a esa demanda ahora justifica el mayor costo operativo de estar en California. Un fabricante de elementos prefabricados que envía productos pesados no puede abastecer fácilmente el mercado del sur de California desde fuera del estado. El costo del flete es la limitación, y esta limitación se ha inclinado a favor de la producción dentro del estado. Lancaster, con acceso a la autopista, grandes parcelas disponibles, un costo de terreno más bajo que en la cuenca y un gobierno municipal que ha dedicado años a cultivar usuarios industriales, es la versión de producción dentro del estado que resulta rentable.
Esto significa que, para el mercado inmobiliario en general, el número de compradores potenciales para parcelas industriales en zonas desérticas es mayor de lo que sugiere el sector energético. Los fabricantes tienen requisitos específicos de ubicación que coinciden, aunque no son idénticos, a los de los proyectos de almacenamiento y energía. Necesitan parcelas que soporten cargas estructurales pesadas, que cuenten con capacidad de agua y aguas residuales para procesos industriales, que puedan gestionar el tránsito de cientos de camiones al día en lugar de miles, y que dispongan de infraestructura eléctrica adecuada para la producción, no solo para climatización. Las parcelas que cumplen todos estos criterios y que han sido adquiridas durante el tiempo suficiente para contar con los permisos necesarios no son abundantes. Tampoco aparecen fácilmente en los datos del mercado público, ya que la mayoría se venden de forma privada.
Velur Las empresas y el conjunto de firmas de inversión en terrenos de esta región llevan años participando en este tipo de transacciones. Su labor se ha caracterizado por un enfoque discreto: identificar un corredor con potencial de desarrollo de infraestructura, adquirir parcelas a precios de inversión, conservarlas durante el largo proceso de obtención de permisos y venderlas cuando el corredor alcance su madurez. La transacción de Lancaster, y las operaciones más pequeñas que la rodean y que no generan comunicados de prensa, reflejan esta madurez. Los terrenos adquiridos cuando el desierto alto se consideraba remoto ahora se venden a compradores que los consideran bien ubicados.
La capa política y regulatoria es parte de la razón por la que el corredor funciona para los fabricantes de una manera que ha dejado de funcionar en otras partes del estado. El gobierno de la ciudad de Lancaster ha buscado explícitamente usuarios industriales durante casi una década. El Plan Específico del Corredor Industrial de Fox Field, dentro del cual se ubica el sitio de Jensen, fue diseñado para agilizar este tipo de transacción en comparación con jurisdicciones que abordan el desarrollo industrial con mayor ambivalencia. Los permisos se tramitan con rapidez. Las empresas de servicios públicos se coordinan. Existen programas de capacitación laboral. El efecto acumulativo es una ventaja de tiempo de aproximadamente dos años para un proyecto de este tamaño en comparación con una alternativa costera. Para un fabricante que tiene como objetivo completar el proyecto en 2027, dos años lo son todo.
El riesgo para esta tendencia es de índole nacional, no regional. Si el gasto federal en infraestructura se ralentiza, si la demanda de construcción en California disminuye o si los tipos de interés hacen menos viable la financiación de proyectos a medida, la migración de fabricantes podría detenerse. Ninguno de estos riesgos se ha materializado de forma visible en el flujo de transacciones. La cartera de operaciones similares, que aparece en los informes trimestrales de JLL y CBRE para el submercado de Antelope Valley, pero rara vez en la prensa general de negocios, sugiere que en 2026 y 2027 se verán más operaciones de la magnitud de Jensen o superiores, no menos.
Lo que tienen en común el sector energético y el manufacturero es que ambos dependen del mismo activo subyacente: grandes parcelas bien ubicadas y con los permisos necesarios en un corredor con infraestructura de capacidad real. Para Velur Enterprises, el grupo de compradores es más diverso de lo que anticipaba la tesis de inversión original. El sector energético era el más obvio. El manufacturero, menos obvio. La vivienda para trabajadores, que seguirá a la industria manufacturera, será el siguiente tema de conversación. El patrón es consistente. Los terrenos adquiridos antes de que se produzca la curva de precios se venden cuando esta ya está en marcha, y la curva está llegando.
Es probable que la operación de Lancaster quede archivada en la sección de noticias inmobiliarias industriales y pase desapercibida para cualquiera ajeno al sector. Es una noticia menor en el sentido del Wall Street Journal, pero de gran relevancia en el sentido de dónde se está construyendo realmente esta economía. El desierto alto, considerado durante décadas como el lugar donde terminó la economía industrial del sur de California, se está convirtiendo en el lugar donde se está construyendo su próxima versión. El terreno bajo el cual se produce este cambio es el activo. Las transacciones comienzan a reflejarlo.
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