Evolución de las estrategias de inversión hotelera en África subsahariana

El alto crecimiento de la oferta durante los últimos cinco años ha ejercido presión sobre el desempeño de los hoteles en África subsahariana, sin embargo, las perspectivas a mediano plazo son positivas, con una cartera más sostenible y fundamentos de demanda más sólidos. Este es uno de los hechos interesantes presentados por Xander Nijnens, vicepresidente ejecutivo de Hotels & Hospitality Group, JLL África subsahariana, en el foro al que asistieron los principales inversores hoteleros locales e internacionales en África. Nijnens dice que los inversores del sector hotelero en África subsahariana son positivos sobre las perspectivas del sector, pero también reconocen que encontrar oportunidades de rendimiento adecuado es más difícil hoy en día. Los inversores buscan cada vez más segmentos de nicho, nuevos mercados secundarios y adquisiciones de valor agregado para alcanzar sus objetivos de rentabilidad.

El informe confirma las expectativas de que el comercio hotelero se mantenga bajo presión durante el balance de 2018 y en 2019, a medida que el mercado continúe absorbiendo nuevas habitaciones. Nijnens dijo que a pesar de un entorno comercial silencioso en muchos mercados, existe evidencia de que los productos bien colocados, distribuidos, de marca y desarrollados pueden superar constantemente al mercado. “Los nuevos segmentos, como los apartamentos con servicios y los hoteles económicos de marca, tienen fuertes perspectivas de rentabilidad”, dijo. "Para los inversores que miran al mercado, el amplio espectro de perspectivas de mercado y rendimiento de activos ofrece tanto oportunidades como desafíos".

JLL pronostica una inversión anual en desarrollo hotelero de US $ 1.7 mil millones en 2019, con ventas de inversión en 2018 de US $ 350 millones y aumentando a US $ 400 millones en 2019. Nijnens agrega: “Esperamos que continúe la liquidez y el comercio de activos hoteleros y esto mejorará los precios transparencia en el mercado y reducir el riesgo de propiedad. Las estrategias de valor agregado serán el enfoque más exitoso para las adquisiciones, ya que hay una falta de activos de calidad a buen precio disponibles para el comercio ". Los rendimientos del desarrollo son más altos cuando se enfocan en interrumpir el sector o cuando se aborda la demanda emergente y los proyectos diferenciadores. Las conversiones de marca presentan fuertes perspectivas de mejora de los ingresos y están bien respaldadas por las marcas internacionales en el clima actual.

El informe también analiza los préstamos para desarrollos hoteleros en África subsahariana, identificando que los bancos han seguido siendo prudentes en sus préstamos y conservadores en su apalancamiento. “Sin embargo, se están volviendo cada vez más inteligentes, con un enfoque más dedicado hacia la clase de activos”, dice Nijnens, “y están mostrando una intención positiva de familiarizarse con el sector. A medida que los prestamistas adquieran más conocimientos, los proyectos más factibles recibirán financiación ”. Otra tendencia es la cantidad de nuevos prestamistas que ingresan al sector a través de sus relaciones existentes con diversos actores inmobiliarios, lo que está profundizando el grupo de prestamistas. Con una clara oportunidad de mercado, Nijnens dice que será interesante observar los próximos años para ver si los prestamistas alternativos y mezzanine ingresarán al sector.

Los mercados regionales son cada vez más diversos y desincronizados, y las perspectivas y los riesgos en la región varían enormemente. En 2018, el desempeño hotelero ha sido heterogéneo en toda la región, en gran parte debido al impacto de la entrada de nueva oferta en los mercados, así como a las presiones de la demanda externa. África occidental ha experimentado la mayor mejora en el rendimiento con los precios de los productos básicos en alza y muchas economías prósperas. África oriental ha experimentado un buen crecimiento de la demanda, pero la ocupación ha estado bajo presión debido al reciente crecimiento de la oferta. El desempeño en Sudáfrica está estancado como resultado de la desaceleración económica en Sudáfrica, así como del impacto de la sequía en Ciudad del Cabo. El desempeño del Océano Índico sigue siendo muy sólido con unas perspectivas excelentes.

Desde una perspectiva macroeconómica, las regiones subsaharianas continúan avanzando y aparecen cada vez más en los radares de los inversores. Esto, a pesar del sentimiento global afectado por un crecimiento más lento, los altos precios del petróleo y los temores en torno a la reversión del balance de la Reserva Federal de EE. UU. Tom Mundy, Jefe de Investigación, JLL África Subsahariana, señaló que “los activos de buena calidad, en ubicaciones sólidas con flujos de ingresos confiables, siguen siendo atractivos para los inversores. La mejora de la transparencia en el continente, aunque gradual, respaldará el caso de inversión en bienes raíces en África ".

Las perspectivas de inversión hotelera en África subsahariana a medio y largo plazo son positivas. Las ciudades en desarrollo con un alto crecimiento de la oferta siempre iban a ejercer presión sobre el rendimiento y esto se está sintiendo ahora. Nijnens concluye que "esta presión está dando como resultado una evolución de las estrategias de inversión en la región, y aquellos que lean bien los mercados, creen productos relevantes e innoven en su enfoque del sector obtendrán la recompensa".