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Recuperación del mercado hotelero: mira a Alemania, España y Grecia

Las ganancias de los hoteles aumentan, pero ¿seguirá siendo así?
Las ganancias de los hoteles aumentan, pero ¿seguirá siendo así?
Escrito por Juergen T Steinmetz

Los precios de los hoteles se han mantenido prácticamente sin cambios durante la crisis de COVID-19, y los expertos de la industria esperan una recuperación completa del mercado hotelero internacional para 2024.
Dado que la mayoría de los operadores de hoteles han renegociado las condiciones de alquiler, se evitaron pérdidas importantes en muchos mercados.
Una encuesta realizada por Tranio arroja luz sobre el desarrollo del sector.

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  • En agosto 2021, Tranio unió fuerzas con el Foro Internacional de Inversión Hotelera (IHIF) para realizar una encuesta conjunta sobre el impacto que la pandemia global de COVID-19 ha tenido en el sector hotelero desde marzo de 2020, y para concentrarnos en lo que podemos esperar del mercado en el futuro. 
  • La encuesta presentó a más de 160 profesionales de la industria de toda Europa con preguntas destinadas a crear una comprensión integral del apetito, el sentimiento y otros factores que sustentan la inversión inmobiliaria internacional desde el inicio de la pandemia. 
  • La mayoría de los participantes de la encuesta (59%) eran profesionales del sector inmobiliario o de la hostelería, el 16% eran operadores de hoteles y el 13% se identificaban como inversores. La categoría 'Otros' (12%) comprende a otros profesionales de la industria, como asesores de inversiones, profesores universitarios y periodistas.

La encuesta reveló que la mayoría de los expertos esperan que la industria hotelera se recupere en los próximos tres años, aunque la situación en algunos países dependerá de las tasas de vacunación. Los encuestados sintieron en gran medida que los mercados alemán, español y griego resultarían más optimistas que otros en términos de una rápida recuperación. Además, los matices en las respuestas de los encuestados arrojan luz sobre una mezcla de perspectivas actualmente en juego en el mercado. 

En los Estados Unidos 21 de los 25 los mercados hoteleros están en resesión.

El 52% cree que el mercado hotelero se recuperará en 2024

La mayoría de los encuestados expresó la creencia de que el mercado de la hostelería se recuperará a los niveles anteriores a la crisis en un horizonte de tres años. Más de la mitad (52%) de los participantes predicen un regreso a la normalidad para 2024, mientras que otro 32% es optimista de que las cosas volverán a los niveles anteriores a la pandemia para 2023. 

Menos del 7% espera una recuperación completa para 2022. Uno de estos encuestados, Alexander Schneider de Nikki Beach Hotels and Resorts, espera que el mercado del ocio tenga uno de sus años más fuertes en 2022. Pero otros son más cautelosos en sus predicciones. Un encuestado que no reveló su nombre opinó que los hoteles en el sector del turismo masivo solo se recuperarán si los precios aumentan y los modelos operativos cambian.

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En particular, los operadores de hoteles parecían ser los más optimistas: el 44% se dividió entre las expectativas de una recuperación total en 2023 o 2024, mientras que el 6% eligió 2022 como el año en que las cosas volverían a la normalidad. Los inversores, por otro lado, fueron más cautelosos. La mayoría de los inversores (87%) esperan una recuperación en los próximos tres años y nadie cree que pueda suceder en 2022. 

Entre los profesionales de bienes raíces y hotelería, el 51% espera que el mercado se recupere en 2024, mientras que el 35% cree que sucederá un poco antes, en 2023. Alrededor del 5% espera que el mercado vuelva a la normalidad en 2022, mientras que otro 5% cree que sí. ocurrirá entre 2026 y 2030.

Aunque la mayoría de los inversores no esperan una recuperación rápida, la mayoría de ellos se muestran optimistas sobre el sector hotelero en los próximos años, una tendencia que también está claramente demostrada por Hospitality Insights. informe para el segundo trimestre de 2021. Un total del 85% de los inversionistas, según el informe, expresó una perspectiva de inversión positiva para la industria hotelera, mientras que el 13% fue neutral y solo el 2% fue pesimista. Hospitality Insights ha estado monitoreando el sentimiento de compradores y vendedores en el segmento hotelero desde que comenzó la pandemia. Los hoteles ocupan el primer lugar en la lista por tercer trimestre consecutivo como la mejor oportunidad de inversión durante los próximos 12 meses, seguidos de los apartamentos y complejos turísticos con servicios.

Los profesionales creen que Alemania y España experimentarán la recuperación más rápida del negocio hotelero

Más de un tercio (35%) de los encuestados cree que el mercado alemán se recuperará más rápidamente que otros. Un 30% cree que el mercado español también se recuperará rápidamente. 

Entre los operadores hoteleros, el 31% eligió Alemania y el 25% señaló cada uno a Grecia, Italia y España. Más de una cuarta parte, el 27% de los profesionales inmobiliarios o de la hostelería piensan que Grecia será la más rápida en recuperarse, pero la mayoría todavía votó por Alemania y España.

Más de dos tercios de los inversores, el 69%, expresaron la mayor confianza en el mercado del Reino Unido, mientras que el resto se refirió a Alemania y Grecia. Según el último informe de STR, el sector de la hostelería del Reino Unido muestra la tasa de recuperación más alta de Europa, impulsada por los hoteles vacacionales.

Algunos de los encuestados, que eligieron “otros”, mencionaron en los comentarios a Estados Unidos, Asia en general y Turquía y China en particular. Kirk Pankey, presidente y director senior de Lagundi Hospitality, opinó que los países más vacunados tendrían las recuperaciones más rápidas del mercado. 

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Los precios de los hoteles se han mantenido prácticamente sin cambios 

Los precios de compra de los hoteles se han mantenido sin cambios o han caído un 5% o menos, según una mayoría sustancial (78.6%) de nuestros encuestados.

En cuanto a los cambios de precios, las opiniones de los grupos encuestados difieren. Los operadores hoteleros constituyeron el grupo más pesimista, con solo el 44% opinando que los precios no han cambiado o han caído hasta un 5%. Mientras tanto, el 38% de los operadores cree que los precios han caído más de un 15% o incluso un 20%. Al mismo tiempo, el 85% de los profesionales inmobiliarios o de la hostelería y el 81% de los inversores opinan que los precios no han cambiado o han caído un 5%.

Los datos cuantitativos obtenidos en la encuesta fueron respaldados por el socio gerente de Tranio, George Kachmazov, quien confirmó que es prácticamente imposible en este momento comprar propiedades hoteleras de calidad en buenas ubicaciones a precios bajos, a pesar de la crisis actual del mercado.

“Hay varios impulsores que impactan los precios: La liquidez en el mercado está fuera de los gráficos en un sentido amplio, como consecuencia de la política monetaria de los estados. Los bancos, es decir, los propietarios de préstamos garantizados por propiedades hoteleras, son leales a los propietarios. A menudo se abstienen de incautar garantías, al mismo tiempo que otorgan aplazamientos de préstamos. En general, para comprar una propiedad hotelera hoy con un descuento sólido (con un rendimiento neto de desarrollo del 6% o más), se deben buscar proyectos en ubicaciones no ideales, que no sean de tamaño institucional o que necesiten renovación. Además, las propiedades con una parte significativa de los ingresos de MICE ahora se pueden comprar con un descuento de más del 10-20% sobre los precios de preventa. Para propiedades grandes en las mejores ubicaciones en buenas condiciones, el descuento más alto que se puede obtener en este momento es del 5 al 7%, según nuestras estimaciones ”, dijo Kachmazov.

Otros encuestados indicaron que existe una brecha sustancial entre oferta y demanda en los precios de los hoteles. “Destetar a los propietarios de todo el apoyo del gobierno creará una gran cantidad de realineación de la pila de capital y dolor en el sector. El mercado de transacciones todavía está suspendido ”, dijo uno de los inversionistas.

La mayoría de los operadores de hoteles encuestados dijeron que habían renegociado sus condiciones de alquiler.

Esta encuesta también revela cómo respondieron los operadores a la pandemia. La mayoría de los que participaron en la encuesta (70%) indicó que los operadores han renegociado los términos de alquiler. Los propios operadores eligieron esta opción en aproximadamente el 59% de los casos, según nuestras respuestas. Para los inversores, esa cifra fue del 63% y para los profesionales inmobiliarios, fue del 74%. 

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Los resultados para la respuesta 'No pagó el alquiler' difieren en casi un factor de dos: los propios operadores eligieron esta respuesta solo en el 13% de los casos, mientras que los inversores y los profesionales inmobiliarios dieron esta respuesta en el 26% y el 25% de los casos, respectivamente. .

Las soluciones populares para los operadores durante la pandemia también fueron el cambio a contratos híbridos y acuerdos de gestión con los propietarios, con 34% y 9% de todos los encuestados dando estas respuestas, respectivamente. Al mismo tiempo, los propios operadores eligieron estas opciones en solo el 18% (cambio a contratos híbridos) y el 5% (acuerdo de gestión) de los casos.

Muchos hoteles cambiaron a contratos de arrendamiento a mediano y largo plazo durante la pandemia

Casi la mitad, o el 41%, de los encuestados cree que muchos hoteles habían llegado a favorecer los arrendamientos a medio y largo plazo durante la pandemia. Además, el 32% de los expertos creía que muchos hoteles se convirtieron en espacios de coworking, y el 17%, que abrieron cocinas fantasma o tiendas oscuras.

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“El gran cambio que ha surgido de la pandemia ha sido el aumento del alojamiento para estadías prolongadas con las principales cadenas que modifican sus ofertas para acomodar a los huéspedes a largo plazo”, dijo uno de los participantes de la encuesta.

Solo el 10.2% evaluó que muchos hoteles se habían convertido en residencias de ancianos, a pesar de la reciente creciente demanda de viviendas para personas mayores. Según los especialistas de Tranio, la conversión de hoteles en residencias de ancianos rara vez es posible debido a diferentes requisitos técnicos o ubicaciones inadecuadas. 

Algunos de los profesionales inmobiliarios o de la hostelería entre nuestros encuestados señalaron que los hoteles se cambiaron a refugios para personas sin hogar, proporcionaron alojamiento para los trabajadores de la salud o abrieron centros de pruebas COVID. “La mayoría de los hoteles permanecieron cerrados y solo unos pocos prestaron servicios públicos”, dijo Joan E. Capella, director de fusiones y adquisiciones de Iberolat Consulting & Investment.

La mejora de las tasas de vacunación impulsará la recuperación del mercado hotelero

Cuando se les preguntó qué pensaban que impulsaría la recuperación pospandémica, los encuestados señalaron rotundamente las tasas de vacunación. Aunque había varias respuestas posibles a esta pregunta, el 71% de los encuestados argumentó que las tasas de vacunación serían el factor más significativo. La reactivación del turismo internacional y la economía global fueron las siguientes respuestas más populares, representando el 58% y el 46%, respectivamente. Además, el 23% cree que el mercado hotelero se verá impulsado por la reintroducción de exposiciones y eventos empresariales. Uno de los expertos mencionó que el turismo de negocios solo se recuperará "una vez que se levanten las restricciones de viaje y si el número de personas vacunadas supera el 80%".

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Uno de los encuestados mencionó la tecnología sin contacto y la inteligencia artificial como algunas de las herramientas que podrían alterar 'la mentalidad de turismo y hotelería para los bienes'.

Algunos participantes indicaron que el apoyo del gobierno, particularmente en Irlanda y Eslovenia, ha ayudado al sector hotelero a sobrevivir a tiempos difíciles. Un representante de la agencia inmobiliaria eslovena Investmond mencionó que en Eslovenia los ciudadanos recibían cupones estatales que permitían que los hoteles locales estuvieran llenos al 100%. “El mercado inmobiliario en Eslovenia vio aumentar los precios en un 40% entre enero y agosto de 2021”, comentaron.

“En mi opinión, además de la recuperación económica general, el aumento del turismo nacional en los respectivos países contribuirá a una recuperación acelerada del mercado hotelero a partir de 2022”, dijo Detlef Lauterbach de DELA.

En Tranio también somos optimistas sobre la recuperación del negocio hotelero y buscamos una oportunidad para comprar pequeños hoteles que necesitan renovación con un descuento y prepararlos para el momento de la recuperación del mercado: renovar, optimizar y digitalizar los servicios.

Fuente:  https://tranio.com/

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Acerca del autor.

Juergen T Steinmetz

Juergen Thomas Steinmetz ha trabajado continuamente en la industria de viajes y turismo desde que era un adolescente en Alemania (1977).
El Encontro eTurboNews en 1999 como el primer boletín en línea para la industria del turismo de viajes global.

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